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卖家后悔出售房子,如何退款?

发布日期:2021-05-12 15:32浏览次数:

《城市房地产管理法》第45条规定,商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。该法虽然没有对商品房预售后的再行转让作出具体规定,但已经作了授权。司法实践中,最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》指出,对实践中发生的预售商品房转让纠纷,应按下列原则处理:商品房预售合同无效的,预售商品房的转让合同,一般也应当认定无效,商品房预售合同的双方当事人,经有关主管部门办理了有关手续后,在预售商品房尚未实际交付前,预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人,办理了转让手续的,可认定转让合同有效。本案中,在双方签订了预售商品房再转让合同后,由于没有按照法律法规的规定到有关部门办理相关转让手续,因而无法主张合同有效。

购房者在购买他人已经预购的商品房时,一定要注意以下两个环节的审査:

第一,审査前一个预售合同是否合法有效存在,如果不能确定,最好不要购买。因为,如果前一个预售合同无效,后一个转让合同也一定无效。

第二,如果能够确定前一个预售合同是有效的,在签订了预售房再转让合同后,应该及时办理相关转让手续。

预售商品房的转让其实是预售合同转让,它有一个时间要求,即在发展商办理新建商品房初始登记,取得房地产权证(大产证)之前。具体转让步骤包括分为以下几个方面:

购房者如昊已经付清了全部预售房款,则可以在发展商办出大产证之前将预售商品房转让给他人;如果购房者没有付清房款,则只能与发展商积极协商,经其同意方可转让,如擅自转让则属无效行为。

 

二,预售房转让的前提是预售合同经过了房地产登记机构登记备案,且购房者与受让人的转让合同也要到房地产登记机构登记备案。

三,转让者转让房产时应先与发展商办理商品房预售合同终止手续,到房地产交易中心注销预售合同备案登记,并且与贷款银行办理终止贷款合同手续,注销抵押登记,然后,受让人直接与发展签订商品房预售合同,办理预售合同登记备案。

四,转让人与受让人办理预售商品房转让手续,签订《合同权益转让书》双方签字后生效,转让人与发展商所订立的预售合同中的买方权利义务同时转移给受让人。

五,如果受让人需要办理商品房抵押贷款手续,双方可去相关银行询问能否办理"转按揭"手续,如果可以且符合条件,双方即与相关银行办理"转按揭"手续,如果受让人不需要办理商业贷款,转让人应办理解除抵押贷款合同的手续。

 

无效的转让合同

房地产转让不同于一般的商品转让,如果不加以注意,可能会导致合同无效。存在以下问题的转让合同一般是无效的:

(1)转让主体(即转让人)的权利能力和行为能力两个方面存在问题。

转让人的权利能力是指转让人对转让的房地产是否拥有合法的权利。如新建房屋,其立项、用地.工程执照的主体是否一致,与转让人是否一致;如果是存量房地产或是联建房屋,产权人与转让人是否一致;如果是共有房地产,转让人是否征得其他共有人的同意等等,都是审査转让人权利能力的内容。如果不相符合就须查验委托手续,如果既不是权力主体又无有效委托手续,则转让合同就会因主体问题而无效。

转让人的行为能力是指转让行为是否合法。转让存量房屋的自然人必须是具有完全民事行为能力的公民;转让增量房屋的法人或其他组织其转让行为必须符合政府的有关规定,如审査转让人是否具有商品房销售资格,是否具有商品房预售许可证等,如果违反了国家政策、法规的规定,则转让合同无效。

 

(2)转让客体存在问题。

有些房地产的转让针对客体(即被转让的房地产这个标的物)设置了限制条件,如这些房地产在没有排除限制条件之前进行转让,其转让合同也会无效。例如,房地产的权属是否有争议,是否被法院查封冻结,销售对象是否有限制,或上市交易的时间是否有限制等等。

(3)重复转让的问题。

就同一房地产进行重复转让,其中未经交易登记的转让行为不能生效,已经交易登记的转让合同为无效,未经交易登记的受让人只能主张债权而不能主张物权。



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